This article outlines the core requirements, procedural framework, and expected entry into force of the new regulation.

What Is the Extraordinary Regularisation?

The Government has approved a Royal Decree establishing a temporary and exceptional procedure allowing certain undocumented foreign nationals to obtain residence and work authorisation.

Unlike the ordinary residence pathways provided under the Immigration Law (Ley Orgánica 4/2000) and its Regulations, this is a one-off process with specific eligibility criteria and a limited application window.

Its purpose is twofold: to regularise individuals already integrated into Spanish society and the labour market, and to address structural labour shortages while strengthening legal certainty.

Entry into Force

The Royal Decree will enter into force once it is officially published in the Spanish Official Gazette (Boletín Oficial del Estado – BOE).

The application period is expected to open shortly after publication and remain available for a limited period. Applicants must submit their requests within the established timeframe, as late applications will not be accepted once the window closes.

Given the strict deadlines anticipated, early preparation of documentation will be essential.

Key Requirements

While the final wording of the regulation will determine the precise conditions, the main eligibility requirements are expected to include the following:

1. Proof of Presence in Spain Before the Cut-Off Date

Applicants must demonstrate that they were physically present in Spain before the cut-off date established in the Royal Decree. This may be evidenced through empadronamiento certificates, medical records, rental agreements, utility bills, school enrolment records, transport tickets, or other documentary proof.

2. Minimum Period of Continuous Stay

A minimum period of continuous residence in Spain will be required. The regulation is expected to establish a defined timeframe that must be demonstrably met at the time of application.

3. Clean Criminal Record

Applicants must not have a criminal record in Spain or in their country of origin for offences recognised under Spanish law. Criminal record certificates may need to be legalised or apostilled and, where applicable, officially translated.

4. No Ongoing Expulsion Order (in certain cases)

Depending on the final text, individuals subject to final expulsion orders may face limitations unless specific exceptions apply.

5. Special Consideration for Asylum Seekers

Applicants for international protection who meet the relevant criteria and fall within the established dates may also benefit from the regularisation process under specific conditions.

What Does the Regularisation Grant?

Successful applicants will obtain:

• A temporary residence permit.
• Authorisation to work throughout Spain.
• Access to Social Security registration.
• Access to public healthcare and labour rights under Spanish law.
• The possibility, in certain cases, of including minor children.

This authorisation does not grant Spanish nationality, long-term residence automatically, or political rights. It constitutes a first step toward legal stability, which may later allow access to ordinary renewal pathways.

Legal and Practical Implications

Extraordinary regularisations are rare in Spain. The most notable precedent occurred in 2005. Such measures tend to generate political debate but also respond to social and economic realities: a significant number of individuals living and working in Spain without legal status.

From a legal standpoint, the process requires careful preparation. Documentary gaps, inconsistencies in empadronamiento records, or issues with criminal record certificates may lead to refusals if not properly addressed.

Professional legal advice is strongly recommended before submitting any application. 

Frequently Asked Questions (FAQ)

1. Who can apply for this regularisation?
   Foreign nationals who were residing in Spain before the established cut-off date and who meet the remaining legal requirements set out in the Royal Decree.
2. What documents can prove residence in Spain?
   Empadronamiento certificates are the most common form of proof, but other documents such as rental contracts, medical records, school certificates, utility bills, or dated official correspondence may also be valid.
3. Does this regularisation cancel previous fines or immigration sanctions?
   Not automatically. Each case must be assessed individually, particularly where there are pending administrative proceedings or expulsion orders.
4. Can I apply if I have a criminal record in my country of origin?
   Generally, a clean criminal record is required. However, the nature of the offence, its classification under Spanish law, and whether the record has been cancelled may be relevant.
5. Will this permit allow me to work immediately?
   Yes. The residence authorisation granted under this process is expected to include work authorisation, allowing employment or self-employment in Spain.
6. Does this process lead directly to Spanish nationality?
   No. Nationality requires meeting separate legal criteria, including a minimum legal residence period.
7. What happens after the temporary permit expires?
   The permit may be renewable under the ordinary immigration regime, provided the holder meets the standard requirements at that time.
8. Is the application period open indefinitely?
   No. This is an extraordinary and temporary measure. Applications must be submitted within the official timeframe established by the regulation.

Analicemos en detalle los aspectos clave para entender por qué.

1. ¿Una casa prefabricada es considerada una «edificación»?

El primer punto a desmitificar es la naturaleza jurídica de una casa prefabricada. A menudo se piensa que, al no ser construida «in situ» con ladrillo y cemento, podría considerarse un bien mueble, como una caravana, eludiendo así la estricta normativa urbanística.

La realidad, tanto legal como jurisprudencial, es muy distinta. Lo determinante no es el sistema constructivo, sino su uso residencial y su vocación de permanencia. Una vivienda prefabricada, una vez anclada al suelo y conectada a suministros básicos (agua, saneamiento, electricidad), se considera a todos los efectos una edificación.

La jurisprudencia es clara al respecto. La Sentencia Nº 44/2014 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana rechaza la «curiosa interpretación» de que una casa prefabricada de madera no es una edificación, afirmando que, al constituir una vivienda que se asienta sobre el terreno, requiere la misma licencia que cualquier otra construcción. Del mismo modo, la Sentencia de 06/10/2011 del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía subraya que la «vocación de permanencia» y las actuaciones constructivas asociadas (preparación del terreno, conexiones, etc.) son clave para equipararla a una edificación sujeta a licencia.

2. El Régimen Protector del Suelo Rústico

El suelo rústico (o no urbanizable) tiene un régimen jurídico especial cuya finalidad es proteger sus valores agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos o medioambientales. La Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía,, en su Artículo 14, lo define como aquel que debe ser preservado de la transformación urbanística.

La regla general, por tanto, es la prohibición de usos residenciales que puedan inducir a la formación de nuevos asentamientos. El Artículo 20 de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, prohíbe expresamente las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, que son precisamente el resultado de dividir terrenos para crear núcleos de viviendas.

3. Las Excepciones: ¿Cuándo podría ser viable?

Aunque la norma general es la prohibición, la ley contempla ciertas excepciones muy tasadas, que deben ser interpretadas de forma restrictiva. Estas no son un «resquicio legal» para construir una segunda residencia, sino que responden a necesidades justificadas.

La principal excepción es la construcción de una vivienda familiar vinculada directa y justificadamente a una explotación agraria, ganadera o forestal.

• Necesidad real y justificada: No basta con ser propietario de una finca rústica. Es imprescindible demostrar que la vivienda es indispensable para el desarrollo de la actividad. La Sentencia Nº 466/2014 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña denegó una licencia precisamente porque no se acreditó suficientemente la necesidad de la vivienda para las funciones de vigilancia, asistencia y control de la explotación, considerando que la justificación se basaba más en la «comodidad de los titulares».
• Actuaciones ordinarias y extraordinarias: La normativa andaluza, en sus Artículo 21 y Artículo 22, regula las actuaciones que pueden llevarse a cabo. Las edificaciones residenciales necesarias para usos ordinarios (como una explotación agrícola) son consideradas actuaciones ordinarias, pero siempre deben cumplir los requisitos reglamentarios y obtener la preceptiva licencia urbanística municipal.
• Interés público o social: En casos muy excepcionales, se podrían autorizar actuaciones de interés público o social, pero esto requiere un procedimiento complejo de autorización previa a la licencia municipal, que demuestre que no hay otra ubicación posible en suelo urbano.

En todos los casos, cualquier construcción, incluso una prefabricada, debe ser proporcionada al uso, adecuada al entorno rural y respetar la normativa sectorial y el planeamiento urbanístico.

4. Consecuencias de una Instalación Ilegal

Instalar una casa prefabricada en suelo rústico sin las debidas autorizaciones es una infracción urbanística grave. Las consecuencias pueden ser severas:

1. Sanciones económicas: Multas que pueden alcanzar un porcentaje muy elevado del valor de la construcción.
2. Orden de demolición: La Administración ordenará la restitución de los terrenos a su estado original, lo que implica la demolición de lo construido a costa del infractor.
3. Imposibilidad de legalización: Si la construcción es contraria al planeamiento (como suele ocurrir con las viviendas en suelo rústico), no será legalizable.
4. Responsabilidad penal: En los casos más graves, puede constituir un delito contra la ordenación del territorio.

Es importante señalar que, según el Artículo 153 de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía,, la potestad de la Administración para actuar caduca a los seis años desde la completa terminación de las obras. Sin embargo, este plazo no se aplica en suelos de especial protección, dominio público o en casos de parcelación urbanística.

Conclusión

La idea de instalar una casa prefabricada en un entorno rural es atractiva, pero la legislación urbanística es muy protectora con el suelo rústico. Lejos de ser una solución sencilla, se enfrenta a una prohibición general con excepciones muy estrictas y de difícil cumplimiento.

Antes de adquirir un terreno rústico o una vivienda prefabricada con este fin, es fundamental:

• Consultar al Ayuntamiento: Solicitar un informe urbanístico sobre la parcela para conocer su clasificación y los usos permitidos.
• Buscar asesoramiento profesional: Un abogado o técnico especializado en urbanismo podrá analizar la viabilidad del proyecto y los riesgos asociados.

Ignorar la normativa puede derivar en graves consecuencias económicas y legales, convirtiendo una inversión ilusionante en un problema considerable.

Comprar una vivienda es, probablemente, la decisión financiera más importante de tu vida. Aunque el proceso para solicitar un préstamo hipotecario pueda parecer un laberinto burocrático, la legislación española actual ha diseñado un camino seguro para protegerte.

En este artículo, te explicamos paso a paso todo lo que necesitas saber: desde elegir el mejor tipo de interés hasta el significado de la FEIN y el Acta de Transparencia ante notario. Toma el control de tu hipoteca con información clara y actualizada.

1. Tipos de interés en hipotecas: ¿Fijo, Variable o Mixto?

Antes de comparar ofertas, debes decidir qué modalidad se adapta a tu economía. El Artículo 9 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario define las tres opciones principales:

• Tipo Fijo: La tranquilidad total. La cuota mensual y el interés no cambian jamás. Sabrás exactamente qué pagarás desde el primer mes hasta el último.
• Tipo Variable: Vinculado al mercado. Se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses) según un índice como el Euríbor más un diferencial.
  

  Nota legal: La ley exige que el banco te entregue simulaciones de diferentes escenarios para que entiendas los riesgos de subida (Art. 14.1.c).

• Tipo Mixto: Lo mejor de los dos mundos. Empiezas con unos años a tipo fijo (estabilidad inicial) y luego pasas a variable.

2. La FEIN: La oferta vinculante del banco

Una vez negociadas las condiciones, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). No es un simple papel informativo; según el Art. 14.1.a, tiene carácter de oferta vinculante.

¿Qué implica esto para ti? El banco está obligado a mantener esas condiciones durante un mínimo de 10 días. Tienes ese plazo para comparar sin miedo a que te cambien la oferta. La FEIN debe incluir:

• Importe, duración y tipo de interés.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): Vital para comparar el coste real entre distintos bancos.
• Comisiones de apertura (si las hay).
• Productos vinculados (seguros, alarmas, etc.).
• Cuadro de amortización completo.

Junto a la FEIN, recibirás la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que te alerta sobre riesgos específicos como las cláusulas suelo o el vencimiento anticipado.

3. La Tasación del Inmueble: Gastos y derechos

Para conceder la hipoteca, el banco necesita saber cuánto vale la casa realmente. Esto se hace mediante una tasación oficial realizada por una sociedad homologada. Generalmente, el banco te prestará hasta el 80% de este valor.

¿Quién paga la tasación? Según el Art. 14.1.e, este es un gasto que corresponde al prestatario (tú).

Tu derecho como consumidor: Puedes aportar tu propia tasación siempre que sea oficial y no esté caducada (tienen una validez de 6 meses). El banco está obligado a aceptarla sin cobrarte extra por comprobaciones, tal como garantiza la Ley para la defensa de los consumidores.

4. El Acta de Transparencia: Tu visita obligatoria al Notario

Gracias a la Ley 5/2019, existe un paso previo a la firma final diseñado exclusivamente para tu seguridad: el Acta de Transparencia.

Debes acudir al notario que tú elijas (como muy tarde el día antes de la firma oficial) para recibir asesoramiento gratuito. Según el Artículo 15, este acto garantiza:

• Gratuidad: No te costará nada.
• Imparcialidad: El notario verificará que tienes la documentación (FEIN y FiAE) desde hace al menos 10 días.
• Comprensión: Te explicará las cláusulas complejas y te hará un test de comprensión.

Importante: Si el notario considera que no entiendes lo que firmas o que no se han cumplido los plazos, no autorizará la escritura del préstamo.

Conclusión

El proceso hipotecario actual está blindado para proteger al consumidor. Entender fases clave como la revisión de la FEIN o el Acta de Transparencia te permite firmar con seguridad. No dudes en preguntar y comparar; es tu derecho y tu tranquilidad futura.

In recent years, Spain has positioned itself as a highly attractive destination for foreign professionals and entrepreneurs seeking to establish a business or develop a professional activity within the European Union. With a favorable climate, a growing tech ecosystem, and competitive living costs, the country has become a popular choice for international talent.

However, one of the first questions prospective entrepreneurs face is: Which legal path should I take to live and work in Spain?

There are two main residence options for non-EU nationals who wish to start a business: the Entrepreneur Visa (under Law 14/2013, commonly referred to as the Startup Visa) and the Self-Employed Work Authorization (permiso de trabajo por cuenta propia, often known as the Autónomo Visa).

While both allow for business activity in Spain, they are governed by different legal frameworks, have distinct application procedures, and are aimed at different types of economic projects. Understanding the nuances between these two permits is essential for making the right decision and avoiding administrative pitfalls.

This article provides a clear comparison between the Entrepreneur Visa and the Self-Employed Visa—highlighting their legal foundations, requirements, benefits, and strategic considerations for foreign nationals looking to settle and work in Spain.

Startup Visa vs. Self-Employed Visa in Spain: Understanding the Legal Pathways

Legal Frameworks: Two Distinct Regimes

The Entrepreneur Visa is regulated under Law 14/2013, of 27 September, on support for entrepreneurs and their internationalization (commonly known as the Ley de Emprendedores). This law was designed to attract international talent and investment, creating a fast-track residence and work permit for non-EU nationals with innovative business projects of special economic interest to Spain.

In contrast, the Self-Employed Work Authorization falls under the general immigration framework: Organic Law 4/2000 (on the rights and freedoms of foreigners in Spain) and its implementing regulation (Royal Decree 557/2011, also known as the Reglamento de Extranjería). This type of authorization is intended for individuals who wish to carry out a professional activity on their own account, without the requirement of innovation or technological contribution.

Family Reunification and Duration

Both permits allow for family members to accompany or join the applicant. Under the Entrepreneur Visa, family members can apply simultaneously and receive authorization to reside and work. Under the Self-Employed regime, family reunification is subject to stricter timelines, usually requiring a minimum of one year of legal residence before initiating the process (Article 56, R.D. 557/2011).

Both authorizations are typically granted for two years initially, renewable for additional periods provided the requirements continue to be met.

Spain has long been a magnet for foreigners dreaming of sun-soaked beaches, rich culture, and a relaxed lifestyle. For years, the famous Golden Visa—a residency permit granted to those investing at least €500,000 in Spanish real estate—was a popular route. But with growing political pressure and a changing economic landscape, the Golden Visa is no longer the go-to option it once was.

So, what are the alternatives if you want to live in Spain without buying half a million euros’ worth of property? Good news: there are several attractive paths, depending on your situation and goals. Let’s break them down.

1. The Digital Nomad Visa – Work Remotely from Paradise

One of the most exciting new options is Spain’s Digital Nomad Visa, introduced in 2023. If you work remotely for a non-Spanish company (as a freelancer or employee), you can apply to live legally in Spain while working online.

Requirements:

Proof of remote income (around €2,300/month minimum)
Work for a non-Spanish company or clients
Private health insurance
Clean criminal record

It’s perfect if you’re a remote worker, tech professional, or creative who wants to swap grey skies for Mediterranean sunsets.

2. The Entrepreneur Visa (D2) – Build Your Business in Spain

If you have a business idea—or already run a small business—you can apply for the D2 visa. Spain supports foreign entrepreneurs who want to bring value to the local economy.

Highlights:

Doesn’t require a huge investment
You’ll need a solid business plan
Can be used by freelancers, startups, or small business owners

It’s a more flexible and affordable option than the Golden Visa, especially for independent professionals.

3. The Non-Lucrative Visa – Ideal for Retirees or the Financially Independent

This visa is for people who don’t need to work in Spain because they already have income from abroad (pensions, savings, investments).

You’ll need:

Proof of sufficient income (~€2,400/month + extra for dependents)
Private health insurance
No work allowed (though some people later switch visas)

It’s very popular among retirees, especially from the UK and US.

¿Quieres saber qué cambia y cómo podría beneficiarte? Aquí te lo explicamos de forma clara y directa.

1. Menos tiempo para obtener el arraigo

Hasta ahora, era necesario haber vivido tres años de forma continuada en España para poder acceder a procesos de arraigo.

Con la nueva reforma, bastará con dos años de residencia continuada. Un cambio clave que facilita y acelera la regularización.

2. Nuevas modalidades de arraigo: más formas de obtener la residencia

Se amplían las opciones para legalizar tu situación en España. Estas son las nuevas vías:

• Arraigo social: para quienes tienen vínculos familiares o una oferta de empleo.
• Arraigo sociolaboral: requiere una relación laboral de al menos 20 horas semanales y dos años de residencia.
• Arraigo socioformativo: combina formación con empleo; no exige contrato inicial.
• Arraigo familiar: se flexibiliza y amplía, permitiendo autorizaciones de hasta cinco años para padres de menores españoles o cuidadores de personas con discapacidad.
• Arraigo por segunda oportunidad: para quienes perdieron su residencia en los últimos dos años por causas ajenas a su voluntad.

3. Más facilidades para estudiantes

Los permisos de estancia por estudios también se actualizan:

• Se permite trabajar hasta 30 horas semanales.
• Hasta el 50 % de los estudios se podrán cursar online.
• Será más sencillo pasar de un permiso de estudios a un permiso de trabajo relacionado con los estudios cursados.

4. Reagrupación familiar más flexible

Importante avance para las familias extranjeras en España:

• Ahora se podrá reagrupar a hijos e hijas de hasta 26 años (antes solo hasta 21).
• Se reconocen las parejas no registradas, siempre que demuestren una relación estable.

Más flexibilidad y un concepto más humano de familia.

5. Regularización extraordinaria en marcha

El Gobierno plantea una posible regularización extraordinaria para personas que ya estuvieran en España antes del 31 de diciembre de 2024.

Aunque aún está en desarrollo, podría permitir que decenas de miles de personas en situación irregular accedan a la legalización.

6. Trámites más sencillos y digitales

• Más procedimientos podrán realizarse completamente online.
• Se reducirán las colas, el papeleo y los silencios administrativos.
• Notificaciones electrónicas simplificarán la gestión de los trámites.

Cada vez menos barreras burocráticas para quienes desean integrarse de forma regular.

Conclusión: un paso hacia una política migratoria más realista

Esta reforma busca acercar la normativa migratoria a la realidad social de quienes viven, trabajan o estudian en España. Si bien hay aspectos que todavía podrían mejorarse, representa un avance importante.

En nuestro despacho seguiremos de cerca su aplicación práctica y estamos a tu disposición para ayudarte a entender cómo puedes beneficiarte de estas nuevas vías.

¿Tienes dudas sobre tu situación? ¿Quieres saber si puedes acogerte a alguna de estas vías de regularización? Ponte en contacto con nuestro equipo. Estaremos encantadas de acompañarte.

Once you are resolved to take the final step and buying a property in Spain, there are a few things you need to know about how is the procedure for non residents and what are the precautions you need to take in account.

Before choosing your property in Marbella

In the Costa del Sol área there are thousands of properties on sale, real states websites, brokers and agencies. Whether you decide to go on with a real state agency, with a broker or by your own just surfing on the websites and calling directly to the sellers and once you are interested in a property, always, always, always:

If you see a perfect house for a ridiculous cheap price and the owner is outside the country but he/she is willing to send you videos and pictures but you have to transfer any amount of money to a bank account (usually in a third country) or by PayPal to hold the property for a few days until the owner come back, do not trust at all on it. It is probably a fraud and you will end up loosing money and time.

Ok. You visited a house, you want it. Now, ask to the real state agency/broker/owner or even better, to your lawyer to get you a NOTA SIMPLE of the property (and an current one). A nota simple is an official document issued by a public organism called «Registro de la Propiedad». It is describes ownership, possession or other rights in the property to provide evidence of title, facilitate transactions and to prevent unlawful disposal.

Once you find your property in Marbella

GETTING A NIE NUMBER

To be able to buy a property in Marbella the non-resident needs to obtain a foreigner identification number. It is a simple procedure that takes place in the immigration offices or in the police station and it takes up to 7-10 days.

SIGNING A PRECONTRACT

It is seems pretty obvious but do not pay any amount in advanced without signing a contract. In Spain we usually use a contract called CONTRATO DE ARRAS. The Arras Agreement is signed in good faith by both parties with the intention of signing the purchase sale of the property in a short period of time. But like everything else, this purchase-sale may not come about at all, either because the seller backs down and decides not to sell perhaps because he has found another buyer that pays better, or because the buyer does not find financing. In this case, article 1454 of the Spanish Civil Code establishes penalties for the breaching party. In this way, according to the Spanish legislation, if the one that breaks the agreement is the buyer, this one will lose the signal contributed by him to the signing of the Arras Contract. On the other hand, if the person who fails to comply with the agreement is the seller, the latter must not only return the signal given by the buyer, but must return twice that amount.

OPEN A BANK ACCOUNT IN SPAIN

Besides it is not mandatory, It is highly recommended in order to comply with the accreditation of payment of the purchaser in the purchase of a property in the moment to sign the de deed of sale at the notary public office, as well as for the payment of expenses and taxes inherent to the acquisition. To open a bank account you will need to provide a NIE number.

SIGNING THE CORRESPONDING DEED OF SALE BEFORE A NOTARY PUBLIC:

On the assigned day of completion, the buyer and seller (or their legal representatives ) will sign the tittle of deed in the offices of a designed notary public.

PAYING TAXES

The purchase of a property entails the payment of the following taxes, and it is amount varies depend of the nature of the property, price, etc. :

• IVA (impuesto sobre valor añadido): VAT taxes, usually at 10% .

• El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: he Tax on Patrimonial Transfers and Documented Legal Acts

REGISTRATION IN THE LAND REGISTRY (REGISTRO DE LA PROPIEDAD)

After the payment of transmission taxes, the property title must be registered in the Property Registry corresponding to the location of the acquired property.

Are you thinking about buying a property in Spain? G&G Legal team can advise you during whole process. Do not hesitate to contact us! We speak your language!