Comprar una vivienda ocupada: ¿Oportunidad de inversión o riesgo legal?

La Gran (y Única) Ventaja: El Precio Reducido

Seamos claros: el principal y casi único atractivo de estas operaciones es el económico. El vendedor, a menudo una entidad bancaria o un fondo de inversión, transmite la propiedad a un precio significativamente rebajado porque, en esencia, está trasladando al comprador el problema de recuperar la posesión.

Como se refleja en muchas escrituras de este tipo, las partes reconocen que "la reconocida situación posesoria ha sido tenida en cuenta para la determinación del precio de venta". El comprador asume el coste y la incertidumbre del proceso judicial a cambio de un descuento en la adquisición.

Los Riesgos Ocultos: Lo que Debes Saber Antes de Firmar

Aquí es donde la balanza se inclina. Los riesgos son numerosos y de diversa índole, y es fundamental que un comprador los valore con asesoramiento experto.

1. El Proceso Judicial: Un Camino Inevitable

El comprador adquiere la propiedad, pero no la posesión. Para recuperarla, deberá iniciar un procedimiento judicial. La vía más común es la demanda de desahucio por precario, un proceso destinado a desalojar a quienes ocupan un inmueble sin título que lo justifique.

• Identificar a los ocupantes: a menudo, el comprador no sabe quiénes son las personas que viven en el inmueble.
• Requerimientos previos: aunque no son obligatorios, suelen enviarse y ser ignorados.
• Posible oposición: los ocupantes pueden alegar ser inquilinos, lo que alarga el procedimiento, como ocurrió en el caso Burofax Inversiones Mimo Marbella.pdf.

2. Costes y Tiempos: La Paciencia es Clave

Un procedimiento judicial no es ni rápido ni gratuito. El comprador debe asumir:

• Costes de abogado y procurador.
• Tasas judiciales, si aplican.
• Tiempos de espera que pueden superar un año, según la carga del juzgado.

3. La Incertidumbre sobre los Ocupantes y el Inmueble

Comprar una vivienda ocupada es comprar a ciegas. No se puede visitar, se desconoce su estado y pueden existir deudas de suministros o daños graves.

• Estado del inmueble: posible deterioro o vandalismo.
• Deudas de luz, agua o gas.
• Ocupantes desconocidos: desde familias vulnerables hasta mafias organizadas.

4. El Factor Vulnerabilidad: La Ley 12/2023 y los “Grandes Tenedores”

La Ley por el Derecho a la Vivienda protege especialmente a los ocupantes vulnerables. Si el comprador es considerado un gran tenedor (más de 10 inmuebles o 1.500 m² habitables), deberá acreditar si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad y haber acudido a un procedimiento de conciliación.

El incumplimiento puede causar la inadmisión de la demanda y suspensiones prolongadas del lanzamiento.

5. La Vía Penal: ¿Una Alternativa?

Aunque la ocupación ilegal puede constituir delito de usurpación (art. 245.2 del Código Penal), la vía penal no siempre garantiza una recuperación más rápida. La jurisprudencia, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas nº 422/2018, exige que exista perturbación efectiva de la posesión, lo que no ocurre en inmuebles vacíos durante largo tiempo.

Recomendaciones Clave para el Comprador

• Due Diligence Exhaustiva: solicita toda la documentación sobre la ocupación, como denuncias o actas previas.
• Asesoramiento Legal Especializado: imprescindible contar con un abogado experto en derecho inmobiliario y procesal.
• Análisis de Costes Completo: incluye honorarios, tasas, posibles reparaciones y el coste de oportunidad.